沧州房价贵？揭秘为何吉祥_沧兴_天成卖到七八千一平
截至10月，我国商品房库存已增至68632万平方米，再创历史新高。甚至有业内人士表示“楼市潜在库存或超140亿平，够卖10年”。
而事实上，抛开库存量和成交量，今年的土地市场却并未完全进入“冰冻期”，尤其一二线城市反而回暖。前段时间，北京丰台樊家村地块以7.5万楼面价刷新历史；河北省会石家庄年度地王成交总价也高达21.09亿，据相关媒体报道整体楼面价达5113元每平。
但与市场去化情况相符，土地市场亦存分化趋势，去化缓慢的三四线城市，土地市场相对平淡。
以三线城市沧州为例，今年，沧州市国土资源局仅3次公布土地出让信息，并且出让的15宗土地中有4宗流拍，仅6宗土地用途为普通住宅。截至目前，沧州距离上次土地出让已经过去4个多月时间。
笔者查阅相关资料发现，沧州2011年共拍卖土地12次，2012年7次，2013年6次，2014年4次，2015年暂为3次。5年间，受城区规划和房地产市场影响，土地拍卖次数逐年减少。
如下表，笔者统计当前西南和东南部分热点楼盘2012年后拿地的明细发现，2012年地块为城中村改造地，溢价率和楼面价相对较低；
2013年，开发商拿地热情洋溢，甚至有两家（吉祥和沧兴）以超过起叫价一倍的成交额拿下地块，溢价率均超100%。并且吉祥天著以2539.66元每平的楼面价坐实当时的“年度地王”，其至今也基本是沧州土地价格的佼佼者；
2014年，全国房地产市场进入调整期，土地市场逐渐回归理性。西南方向如塞纳左岸、滨河龙韵和建工凤凰城（注：建工凤凰城5宗地均为城中村改造地块）均以低溢价率拿地，且多为后补证；
今年，成交的6宗普通住宅用地有3宗由天成地产收入囊中，1宗为信友城市之光的后补证，信友同以上西南3宗地相似，溢价率偏低，仅为0.052%。值得一提的是，如今在建的天成名著四期地块CTP-1507宗地，以442万的亩价刷新沧州地王纪录。尽管如此，并不能说明土地市场已经回暖。今年，除信友和泰合隆兴补证、天圣房地产开发有限公司以172万余元亩价拍得15.8亩地外，住宅类仅天成一家可称作“拿地大户”，且溢价率与2013年相比还差之数倍。
作为房地产成本组成中所占比例相对较高的一部分，土地成本也同时成为影响房价的重要指标，随着沧州土地市场的逐渐理性，接下来楼盘价格或更为平稳。
以下附上表所提及各项目土地详情及简要分析：
1、吉祥天著
吉祥天著2013年以超过起叫价格一倍的数额拿地，成为当时的“年度地王”，其至少2500元的楼面价至今也基本为沧州土地价格的佼佼者。
2、天成名著
今年天成地产以442万/亩的高价拿下位于运河区青海大道东侧、广州路北侧的CTP-1507宗地在圈内引起热议，同时也刷新近几年沧州“地王”记录。从上表看出，名著从2013年开发第一期开始，楼面价就一直保持高位，尤其CTP-1507地块楼面价至少达2654元。按照目前已经呈现的规划现状，该地块用于开发名著四期项目，在建产品为洋房和小高层。与毗邻的吉祥天著类似，其均价虽为公开，但预测也将达8000左右。
3、塞纳左岸
4、滨河龙韵
5、建工凤凰城
6、信友城市之光
如今，沧州西南房价已经进入6500+时代，从塞纳左岸、滨河龙韵、建工凤凰城和信友城市之光拿地情况看，楼面价均在1000元左右。其共性是溢价率均偏低，一般为后补证。
7、沧兴一品
8、天成熙园
9、荣盛锦绣观邸
从2013年开始，受沧州老城区建设影响，品牌地产开始入驻东南方向。3年内，沧兴、荣盛、天成陆续进军东南，如今已呈“三足鼎立”之势。明显，3盘楼面价比以上塞纳、滨河等4盘高出500元左右，也成为沧州第二个房价高地。
注：溢价率即超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。本文中楼面价按照容积率最大化求得，为最小值，数据仅供参考。
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